Как неплатить налог с аренды жилья
Дата: 25.08.2008 г.
Как неплатить налог от сдачи квартиры в аренду
Вы сдаёте квартиру в аренду или только планируете? Ну тогда Вам
необходимо знать, как уклониться от уплаты налогов. Фискальные органы,
то давят на совесть, то гневно требуют от сдающих заплатить
причитающиеся налоги. Ну, а арендодатели - ни в какую.
Заметим, что у сторон в этой борьбе явно неравные условия. В
распоряжении ФНС - возможности сколь угодно интенсивно проводить свои
пиар-кампании (кто ж налоговикам откажет?!), а что у сдающих? Есть ли у
них свои методы борьбы? Есть ли у арендодателей способы, чтобы не
платить налоги с аренды?
Немного официальной статистики:
По сообщению пресс-службы Федеральной Налоговой Службы, в 2007 году налоговые органы РФ получили из внешних и внутренних источников 289,2 тыс. сведений о фактах сдачи физическими лицами в аренду или внаем имущества. В результате обработки поступивших сведений налоговыми органами выявлено 116,8 тыс. физических лиц, обязанных представить налоговую декларацию в связи с получением дохода от сдачи в аренду (внаем) собственного имущества. А всего - внимание! - общее количество налогоплательщиков данной категории, задекларировавших полученные доходы составило 79,3 тыс. человек.
ФНС вполне всерьез занялась арендодателями, особенно - московских квартир и начала кампанию по внедрению в сознание арендаторов мысли о том, что от арендной платы им положено заплатить 13% государству. В данной кампании есть, безусловно, элемент запугивания несознательных граждан, но нельзя не признать, что пиар-компания развернута весьма мощная.
Так к каким же способам прибегают хозяева квартир, чтоб не платить налоги?
Первый способ: Арендаторам советуют, чтобы не открывали незнакомым двери (что полностью совпадает с желаниями самих арендаторов - им разборки с участковыми тоже ни к чему). Хозяина нет, где он - никто не знает, когда придет - неизвестно. С точки зрения закона, чтобы предъявить человеку претензии, надо прежде всего этого человека разыскать. А нет человека - нет и возможности. Конечно, понятно, что можно объявить в розыск, искать с помощью милиции - но для этого нужно основание, т. е. заведенное уголовное дело. А нет дела - милиция и не вздрогнет...
Второй способ: Если факт проживания в квартире некоего гражданина, не являющегося владельцем данной квартиры, установлен - это еще не является свидетельством, что квартира сдана. Проживать может дальний родственник, а может друг хозяина жилплощади. Никаких денег не платит, просто живет и приглядывает за квартирой. При всем том, что подобная хитрость вроде как очевидна, доказать обратное невозможно: снабжать всех друзей соответствующими удостоверениями, требовать, чтобы граждане периодически подтверждали свои дружеские узы - до такого не дошла даже родная отечественная бюрократия.
А с юридической точки зрения доход появляется тогда, когда есть доказательства этого. Договор аренды. Ежемесячно передаваемые расписки в получении денег. Свидетельства соседей и прочих очевидцев - но не того, что кто-то здесь проживает, а именно передачи соответствующей суммы. Обычно у господ проверяющих с документированными доказательствами плохо, и господам можно тактично намекнуть, что дверь находится вон там...
Третий способ: Если господам проверяющим каким-то образом удалось заполучить подписанный арендодателем договор, можно занять следующую линию обороны: да, я действительно сдал квартиру и намеревался получать соответствующую сумму. Но снимающий оказался «нехорошим» человеком: поселился, живет, а мне не платит. А я, добрая душа, все никак не соберусь с силами и не выгоню его на улицу. У него дети, а я не зверь какой...
При всем том, что подобного рода «отмазки» откровенно шиты белыми нитками, доказательства обратному найти крайне сложно. Ведь договор аренды - это всего лишь соглашение о намерениях. Подтверждают получение денег исключительно упоминавшиеся в предыдущей главке расписки, а составлять их на нашем рынке как-то не принято.
Четвертый способ: Согласно Налоговому кодексу, декларацию о доходах гражданин должен подавать за прошлый год - и делать это не позднее 30 апреля текущего года. Иными словами, неплательщиком налога меня можно объявить только за те доходы, которые я получил в 2006 году. Что касается года нынешнего, то я обязательно заплачу. До 30 апреля 2008-го. А до этого момента не оскорбляйте меня своими грязными подозрениями!
Практический вывод из этого такой. Если в течение года факт сдачи квартиры никакими проверяющими органами не выявлен, примерно в середине февраля сдающий и снимающий могут заключить новый договор - с сегодняшнего дня. Старые бумаги лучше уничтожить. Доходов за предыдущий год вроде как нет, а налоги за все, что получено в этом году, я должен буду заплатить до 30 апреля следующего года. Если, конечно, в следующем феврале не заключу новый договор...
Пятый способ: Сотрудники налоговых органов неплохо осведомлены о реальных ценах - они периодически дают интервью, в которых упоминают, что однокомнатная квартира, например, в Москве сдается сегодня за 18-20 тыс. руб., двухкомнатная - от 22 тыс. Беда (для мытарей) в том, что это неофициальная информация - нигде, ни в одном законе или служебной инструкции не говорится, что квартира должна стоить столько же. А значит, принеся в налоговую инспекцию бумагу о том, что свое жилье я сдаю за сумму в 7-8 раз ниже рынка, можно честно хлопать глазами: «преступный умысел» тут недоказуем.
И ещё немного официальной информации:
Верховный суд РФ, указавший в своем постановлении N 23 от 18 ноября 2004 года на то, что деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду одной временно свободной квартиры (или иного помещения), не может быть признана предпринимательской. Однако позиция, изложенная в указанном постановлении, позволяет сделать и еще один вывод - если физическое лицо сдает две или более квартиры, или одно помещение, но нежилое (например, офис), и такие помещения приобретались именно с целью сдачи их в аренду, а не в целях личного использования, то такая деятельность является предпринимательской.
Таким образом, сдача в аренду двух или большего количества жилых помещений или сдача в аренду нежилого имущества будет являться предпринимательской деятельностью при условии, что помещения приобретались с целью последующей сдачи в аренду.
Этот вывод имеет два важных следствия. Во-первых, в отношении полученных доходов должен быть исчислен и уплачен НДС, во-вторых, физическое лицо должно быть в установленном порядке зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. На это стоит обратить особое внимание, так как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести к уголовной ответственности - статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконное предпринимательство, если в результате осуществления предпринимательской деятельности без регистрации был получен доход, превышающий 250 тыс. руб.
По сообщению пресс-службы Федеральной Налоговой Службы, в 2007 году налоговые органы РФ получили из внешних и внутренних источников 289,2 тыс. сведений о фактах сдачи физическими лицами в аренду или внаем имущества. В результате обработки поступивших сведений налоговыми органами выявлено 116,8 тыс. физических лиц, обязанных представить налоговую декларацию в связи с получением дохода от сдачи в аренду (внаем) собственного имущества. А всего - внимание! - общее количество налогоплательщиков данной категории, задекларировавших полученные доходы составило 79,3 тыс. человек.
ФНС вполне всерьез занялась арендодателями, особенно - московских квартир и начала кампанию по внедрению в сознание арендаторов мысли о том, что от арендной платы им положено заплатить 13% государству. В данной кампании есть, безусловно, элемент запугивания несознательных граждан, но нельзя не признать, что пиар-компания развернута весьма мощная.
Так к каким же способам прибегают хозяева квартир, чтоб не платить налоги?
Первый способ: Арендаторам советуют, чтобы не открывали незнакомым двери (что полностью совпадает с желаниями самих арендаторов - им разборки с участковыми тоже ни к чему). Хозяина нет, где он - никто не знает, когда придет - неизвестно. С точки зрения закона, чтобы предъявить человеку претензии, надо прежде всего этого человека разыскать. А нет человека - нет и возможности. Конечно, понятно, что можно объявить в розыск, искать с помощью милиции - но для этого нужно основание, т. е. заведенное уголовное дело. А нет дела - милиция и не вздрогнет...
Второй способ: Если факт проживания в квартире некоего гражданина, не являющегося владельцем данной квартиры, установлен - это еще не является свидетельством, что квартира сдана. Проживать может дальний родственник, а может друг хозяина жилплощади. Никаких денег не платит, просто живет и приглядывает за квартирой. При всем том, что подобная хитрость вроде как очевидна, доказать обратное невозможно: снабжать всех друзей соответствующими удостоверениями, требовать, чтобы граждане периодически подтверждали свои дружеские узы - до такого не дошла даже родная отечественная бюрократия.
А с юридической точки зрения доход появляется тогда, когда есть доказательства этого. Договор аренды. Ежемесячно передаваемые расписки в получении денег. Свидетельства соседей и прочих очевидцев - но не того, что кто-то здесь проживает, а именно передачи соответствующей суммы. Обычно у господ проверяющих с документированными доказательствами плохо, и господам можно тактично намекнуть, что дверь находится вон там...Третий способ: Если господам проверяющим каким-то образом удалось заполучить подписанный арендодателем договор, можно занять следующую линию обороны: да, я действительно сдал квартиру и намеревался получать соответствующую сумму. Но снимающий оказался «нехорошим» человеком: поселился, живет, а мне не платит. А я, добрая душа, все никак не соберусь с силами и не выгоню его на улицу. У него дети, а я не зверь какой...
При всем том, что подобного рода «отмазки» откровенно шиты белыми нитками, доказательства обратному найти крайне сложно. Ведь договор аренды - это всего лишь соглашение о намерениях. Подтверждают получение денег исключительно упоминавшиеся в предыдущей главке расписки, а составлять их на нашем рынке как-то не принято.
Четвертый способ: Согласно Налоговому кодексу, декларацию о доходах гражданин должен подавать за прошлый год - и делать это не позднее 30 апреля текущего года. Иными словами, неплательщиком налога меня можно объявить только за те доходы, которые я получил в 2006 году. Что касается года нынешнего, то я обязательно заплачу. До 30 апреля 2008-го. А до этого момента не оскорбляйте меня своими грязными подозрениями!
Практический вывод из этого такой. Если в течение года факт сдачи квартиры никакими проверяющими органами не выявлен, примерно в середине февраля сдающий и снимающий могут заключить новый договор - с сегодняшнего дня. Старые бумаги лучше уничтожить. Доходов за предыдущий год вроде как нет, а налоги за все, что получено в этом году, я должен буду заплатить до 30 апреля следующего года. Если, конечно, в следующем феврале не заключу новый договор...
Пятый способ: Сотрудники налоговых органов неплохо осведомлены о реальных ценах - они периодически дают интервью, в которых упоминают, что однокомнатная квартира, например, в Москве сдается сегодня за 18-20 тыс. руб., двухкомнатная - от 22 тыс. Беда (для мытарей) в том, что это неофициальная информация - нигде, ни в одном законе или служебной инструкции не говорится, что квартира должна стоить столько же. А значит, принеся в налоговую инспекцию бумагу о том, что свое жилье я сдаю за сумму в 7-8 раз ниже рынка, можно честно хлопать глазами: «преступный умысел» тут недоказуем.
И ещё немного официальной информации:
Верховный суд РФ, указавший в своем постановлении N 23 от 18 ноября 2004 года на то, что деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду одной временно свободной квартиры (или иного помещения), не может быть признана предпринимательской. Однако позиция, изложенная в указанном постановлении, позволяет сделать и еще один вывод - если физическое лицо сдает две или более квартиры, или одно помещение, но нежилое (например, офис), и такие помещения приобретались именно с целью сдачи их в аренду, а не в целях личного использования, то такая деятельность является предпринимательской.
Таким образом, сдача в аренду двух или большего количества жилых помещений или сдача в аренду нежилого имущества будет являться предпринимательской деятельностью при условии, что помещения приобретались с целью последующей сдачи в аренду.
Этот вывод имеет два важных следствия. Во-первых, в отношении полученных доходов должен быть исчислен и уплачен НДС, во-вторых, физическое лицо должно быть в установленном порядке зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. На это стоит обратить особое внимание, так как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести к уголовной ответственности - статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконное предпринимательство, если в результате осуществления предпринимательской деятельности без регистрации был получен доход, превышающий 250 тыс. руб.
| « Как заключить договор найма (аренды) | Нужно ли обязательное страхование жилья? » |
|---|
